Короткострокова чи довгострокова оренда сільськогосподарських угідь: переваги та недоліки

796
Сидорук Борис, к.е.н., с.н.с., завідувач науково-технологічного відділу аграрної економіки, інформаційно-аналітичної роботи, маркетингу і трансферу інновацій, Тернопільська державна сільськогосподарська дослідна станція ІКСГП НААН, м. Тернопіль
За відсутності ринку землі сільськогосподарського призначення, на якому відбуваються операції з купівлі-продажу земельних ділянок, на сьогоднішній день в Україні розвивається ринок оренди землі.
Характеризуючи оренду землі, можна виділити основну її ознаку: вона є договірною і платною формою використання земель, яка передбачає добровільність укладення договорів її оренди, в яких встановлюються правомочності з володіння та користування земельною ділянкою. Проте в окремих випадках, які передбачені законодавчо, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди.
Згідно Закону України «Про оренду землі» в редакції від 20.12.2015 р. строк оренди сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років і перевищувати 50 років.
Вже сьогодні, орендарі відчули наслідки введення мінімального строку оренди землі. Так, не всі орендодавці погоджуються передавати свою земельну ділянку в оренду більше ніж на 15 років. Як показують оперативні дані Держземагенства найбільше договорів укладається на термін від 4 до 10 років – 81% від загальної кількості укладених договорів. Ще більше такий тренд підтримали дискусії щодо скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Чимало власників земельних ділянок сподіваються, що мораторій буде скасовано, і вони зможуть за достойну оплату продати свою власність.
При цьому, запровадження мінімального строку користування земельними ділянками, за задумом законодавця, виходячи із закордонної практики, має забезпечити раціональне використання земель.
Так, подібний досвід існує і в європейських країнах. Наприклад, у Франції, яка є одним з найбільших експортерів сільськогосподарської продукції в Європі, встановлений 9-річний мінімальний строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Також діє принцип заохочення укладення договорів і на більш тривалий строк, зокрема, шляхом надання землевласникам державної допомоги, яка може досягати 8 000 євро, а також зменшення податкового навантаження, за рахунок зниження податкової ставки на дохід, отриманий від оренди землі. Мінімальний строк оренди діє також в Бельгії (9 років), Іспанії (5 років), Нідерландах (6 років) та деяких інших країнах Європейського Союзу.
З огляду на вищезгаданий європейський досвід можна стверджувати, що запровадження в України мінімального строку для договорів оренди землі відповідає практиці країн з високою ефективністю сільськогосподарського виробництва. Але слід пам’ятати, що попри запроваджений мінімальний строк оренди, сторона договору зберігає право достроково розірвати договір оренди, якщо інша сторона порушує умови договору, скориставшись загальними нормами цивільного законодавства. Наприклад, орендодавець може достроково розірвати договір, у випадку несплати орендарем орендної плати за договором чи дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів тощо.
Тому, з одного боку, можна стверджувати, що в сучасних умовах господарювання існують передумови для запровадження мінімального строку оренди земель сільськогосподарського призначення. Це зумовлено, насамперед, тим, що в разі короткострокової оренди земельних ділянок більшість орендарів намагаються якнайшвидше отримати максимальні прибутки з орендованих сільськогосподарських угідь, що, в свою чергу призводить до інтенсивної експлуатації земель, їх виснаження.
Таку ситуацію підтверджують дані агрохімічного обстеження грунтів України, які вказують на погіршення основних показників їх родючості в останні роки. Як відомо, одна з найважливіших складових ґрунту — це вміст гумусу, який є інтегральним показником рівня потенційної й ефективної родючості. Так от, за останні 20 років у середньому по Україні його вміст зменшився на 0,22% в абсолютних величинах і нині становить 3,14%.
За обчисленнями ДУ «Держґрунтохорона», 20-річні втрати гумусу в грошовому еквіваленті становлять понад 450 млрд гривень. Значно зменшилися площі ґрунтів із високим і дуже високим вмістом гумусу, вони перейшли в нижчу градацію — із підвищеним вмістом. На сьогодні така площа становить 22% від обстеженої.
Починаючи з 90-х років спостерігається також зменшення вмісту в ґрунтах України рухомих сполук фосфору. Відповідно, зменшилися площі з високим і дуже високим вмістом фосфору, натомість збільшилися з низьким і середнім. Аналогічна тенденція спостерігається щодо динаміки вмісту рухомих сполук калію. Відбувається підкислення ґрунтів у поліській і лісостеповій зонах. У степовій зоні спостерігається підвищення їхньої лужності. Відповідно площа ґрунтів із нейтральною та близькою до нейтральної реакцією зменшується.
Вагомою причиною погіршення стану ґрунтів є суцільне порушення науково обґрунтованих сівозмін. І хоча доведено, що завдяки дотриманню сівозміни можна без будь-яких додаткових витрат на 15–20% збільшити обсяги виробництва, проте частіше виробники на це не зважають і віддають перевагу монокультурі та вирощуванню високоліквідного соняшнику, повертаючи його на попереднє місце через 1–2 роки, замість 6–7. Так, науково обґрунтована площа посівів соняшнику для нашої країни близько 2 млн гектар, натомість сьогодні ми її перевищуємо в понад 2 рази (у 2015 р. площа посівів соняшнику становила 5104,6 тис. га). Це призводить до ґрунтовтоми.
В даному випадку, перевагою довгострокової оренди є забезпечення орендарям стабільності у землекористуванні, що створює можливості застосовувати багатопільну сівозміну, сприяє кращому плануванню та залученню інвестицій. Також відпадає потреба в частій державній реєстрації прав на землю, з якою досі існує чимало проблем.
Крім цього, існує думка, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства строк дії договору оренди земельних ділянок має визначатися з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та не може бути менше 14 років, а у разі розміщення на земельній ділянці багаторічних насаджень сільськогосподарського призначення – з урахуванням очікуваного періоду корисного використання відповідного багаторічного насадження, але не більше максимального строку дії договору оренди землі, визначеного законом(тобто, не більше 50 років).
Справді, встановлення 14-річного мінімального терміну передачі землі в оренду певною мірою сприятиме зростанню привабливості права оренди землі як об’єкта купівлі-продажу, іпотеки та інших правочинів (угод). Однак таке законодавче нововведення значно погіршить правовий статус селян – власників земель сільгосппризначення. Адже воно практично повністю закриє для селян – власників таких земель та їхніх спадкоємців шлях до сімейних та інших фермерських господарств на власній землі, якщо вони не зможуть через вік чи стан здоров’я створити таке господарство до того, як передадуть землю в оренду.
Крім цього, бувають і випадки, що й виробнику недоречно орендувати землю з мінімальним строком у 7 або 14 років. Може виникнути необхідність передачі землі в оренду чи суборенду на короткий термін. Вихід, звичайно, знайдеться, приміром, у використанні неофіційної оренди. В даному випадку, законодавче встановлення мінімального строку оренди, поряд з позитивними наслідками, також сприятиме розширенню тіньового ринку оренди землі.
Істотною умовою договору оренди землі є пункт, що стосується орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Закон України «Про оренду землі» в ч. 2 ст. 21 свідчить, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі.
Указом Президента від 02.02.2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» в п. 1 запроваджено мінімальну плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) з можливістю поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Цей розмір плати є рекомендованим, а остаточне його визначення все ж залежить від домовленості сторін.
Практика свідчить, що передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення на тривалий термін не є вигідною селянам ще й тому, що їм складно спрогнозувати розвиток дохідності землі у зв’язку зі зміною економічних умов господарювання на землі та визначити адекватний таким умовам розмір орендної плати за свою землю. Тому селяни віддають перевагу укладенню договорів оренди належних їм земельних ділянок на невеликі строки, зазвичай на 3-5 років, що дає їм можливість вимагати закріплення у поновлених чи заново складених договорах оренди землі більш високий розмір орендної плати за землю. Водночас довгострокова оренда, як правило, закріплює первісний розмір орендної плати, який на період завершення довгострокового договору оренди землі є заниженим.
При цьому, необхідно зазначити і те, що у будь-якому договорі оренди землі мають бути зазначені умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду та умови збереження її стану.
Законом України «Про охорону земель» від 19 червня 2003 року передбачено запровадження нормативів у галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів, серед яких визначені й нормативи оптимального співвідношення культур у сівозмінах у різних природно-сільськогосподарських регіонах. Такі нормативи встановлюються для досягнення високих і стабільних урожаїв та запобігання виснаженню і втраті родючості ґрунтів внаслідок ґрунтовтоми і передбачені при укладанні договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Нормативи оптимального співвідношення культур у сівозмінах впливають на структуру посівних площ для різних природно- сільськогосподарських регіонів та перелік установлених культур для вирощування у цих регіонах.
Так, допустимі нормативи періодичності вирощування культури на одному і тому самому полі становлять:
– для озимих жита і ячменю, ячменю ярого, вівса, гречки — не менш ніж через один рік;
– для пшениці озимої, картоплі, проса — не менш ніж через два роки;
– для кукурудзи в сівозміні або на тимчасово виведеному із сівозміни полі — протягом двох-трьох років поспіль;
– для багаторічних бобових трав, зернобобових культур (крім люпину), буряків цукрових і кормових, ріпаку озимого і ярого — не менш ніж через три роки;
– для льону — не менш ніж через п’ять років;
– для люпину, капусти — не менш ніж через шість років;
– для соняшнику — не менш ніж через сім років;
– для лікарських рослин (залежно від біологічних властивостей) — один-десять років.
Сьогодні виконання вимог законодавства щодо дотримання сівозмін повинне стати обов’язковим при реалізації права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для забезпечення збереження їх якості.
Тому, з метою захисту інтересів землевласників доцільно на законодавчому рівні встановити інструменти впливу на недобросовісних землекористувачів за виявлені порушення в частині погіршення якості сільськогосподарських угідь. Зокрема, доцільно також передбачати в договорах оренди таких земель поетапне збільшення розміру орендної плати протягом строку оренди, який може бути тривалим, в частині компенсації наслідків негативного впливу на стан земельних угідь сільськогосподарського призначення з боку землекористувачів. У такому разі в договорах будуть задекларовані серйозні наміри орендарів щодо ведення аграрного виробництва на орендованих землях, а дрібні землевласники розумітимуть переваги від передачі своєї власності в оренду і будуть застраховані від погіршення якості сільськогосподарських угідь.
Таким чином, виходячи з проведеного дослідження, важливе значення в сучасних умовах господарювання має не декларування мінімального терміну оренди земель сільськогосподарського призначення і заборона короткострокової форми їх оренди, а створення на законодавчому рівні передумов для забезпечення раціонального використання земельних ділянок і можливостей захисту прав землевласників в разі виявлених порушень. Безумовно, для цього необхідно створити такі умови, щоб люди могли довіряти державі, яка  має забезпечити дієвість законодавства та прозорість відносин у сфері землекористування.