Зміни в грошовій оцінці землі: чи на часі продаж сільськогосподарських угідь в Україні?

319

Борис Сидорук

к.е.н., старший науковий співробітник, Тернопільська державна сільськогосподарська дослідна станція ІКСГП НААН

Сьогодні продаж земель сільгосппризначення в України заборонений, проте, все активніше говорять, що ринок сільськогосподарських земель запрацює вже найближчим часом. Вiдповiднi законопроекти готуються різними депутатськими групами. Тому, варто ще раз проаналізувати, на яку ціну можуть сподіватися власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення, і чи варто запроваджувати обіг сільськогосподарських угідь в Україні.

Згідно зі Законом України «Про оцінку земель» грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на два типи: нормативну та експертну.

При здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них згідно закону має застосовуватися експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них.

Що таке грошова оцінка землі?

Нормативну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою. Така оцінка щорічно індексується на відповідний коефіцієнт, який враховує індекс споживчих цін за попередній рік.

За умов нерозвинутого механізму у сфері здійснення операцій купівлі продажу на ринку земель сільськогосподарського призначення, фактично в основу визначення ціни на земельні ділянки буде покладено їх нормативну грошову оцінку. Слід зазначити, що попередню нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення було проведено в Україні лише один раз (станом на 01.07.95 р.).

Якщо проаналізувати динаміку змін величини грошової оцінки ріллі в історичному ракурсі, то можна відмітити наступне: за період з 1996 по 2014 рік індексація нормативної грошової оцінки земель проводилась 11 разів; кумулятивне значення коефіцієнта індексації оцінки, який розраховувався за індексами інфляції, становило 3,997. Як бачимо з цифрових даних поданих у таблиці 1, протягом останніх 23 років вартість ріллі зросла у більше ніж 8,4 рази.

Сучасна ситуація

На даний час коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка за 2015 і 2016 роки, не залежить від величини реального індексу споживчих цін за попередній рік, як це передбачено статтею 289 ПКУ, і становить 1,0 для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів), а для земель несільськогосподарського призначення – 1,06. Хоча, за даними Держкомстату України індекс споживчих цін за 2015 рік склав 143%, а в 2016 році індекс споживчих цін досяг рівня 112%.

За сучасних реалій дана обставина вигідна насамперед для орендарів земельних ділянок, оскільки від розміру нормативної грошової оцінки залежить розмір орендної плати, сума якої не може бути меншою розміру земельного податку, що встановлюється для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території у межах не більше від 5% нормативної грошової оцінки площі ріллі для Криму (якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не було проведено відповідно до пункту 277.1 статті 277 ПК) та у розмірі не більше від 3% від їх нормативної грошової оцінки (якщо нормативно-грошову оцінку земель було проведено). Дана сума не може перевищувати 12% від нормативної грошової оцінки земель.

В результаті, орендна плата за орендовані земельні ділянки, які будуть використовуватись орендарями у 2017 р., залишиться на рівні минулого року і тільки «з доброї волі» орендаря вона може бути збільшена. Враховуючи той факт, що більшість сільськогосподарських угідь обробляються великими сільськогосподарськими підприємствами, зекономлені ними кошти будуть направлені на їх подальший розвиток, а дрібні землевласники знову ж таки будуть обмежені у доходах і можливостях.

З метою вдосконалення грошової оцінки, Постановою Кабінету Міністрів України №831 від 16 листопада 2016 року запроваджена нова методика нормативної грошової оцінки земель сільгосппризначення, яка набула чинності з 1 березня 2017 року.

Згідно даної методики нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за формулою:

Гзд = Σ (Пагр × Гагр) + Пнсг × Гнсг,                                        (1)

де Гагр – нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району, гривень за гектар;

Пагр – площа агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя, гектарів;

Пнсг – площа несільськогосподарських угідь (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями тощо), гектарів;

Гнсг – норматив капіталізованого рентного доходу несільськогосподарських угідь на землях сільськогосподарського призначення, гривень за гектар.

При цьому, використовувати як основу для розрахунків норматив капіталізованого рентного доходу вимагає чинний Закон України «Про оцінку земель». Цей показник відображає середній прибуток з гектара земель за сільськогосподарського використання, поділений на ставку капіталізації — показник, який відображає рентабельність того чи іншого бізнесу.

Для розрахунку нормативної грошової оцінки агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя в методиці також прописана чітка формула:

Гагр = Гу × Багр : Б,                                                                  (2)

де Гу – норматив капіталізованого рентного доходу відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя, гривень за гектар;

Багр – бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району;

Б – середній бал бонітету ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя.

Аналіз. Який шлях є правильним?

Як бачимо із формул, за якими повинен здійснюватися розрахунок, саме ґрунтові різниці, які відображаються на ґрунтових картах, виступають головним об’єктом нормативної оцінки. Основним джерелом інформації про ґрунтовий покрив сільськогосподарських земель фактично повинні виступити архіви Держгеокадастру та його підвідомчих державних підприємств.

Такого роду обстеження ґрунтів в Україні проводилися ще в 60-х роках минулого століття. Ґрунтознавці об’єднали все різноманіття ґрунтів нашої країни у 222 агровиробничих групи ґрунту, які володіють подібними властивостями та родючістю в процесі сільськогосподарського використання. З огляду на те, що кожен ґрунт кожної агровиробничої групи ґрунтів може мати різний гранулометричний склад, засоленість, кам’янисті й т.п. показники, вироблено понад 5,5 тисячі так званих ґрунтових різниць.

Проте, дані результати з малою часткою ймовірності можна визнати такими, що відповідають дійсності на сучасному етапі землекористування, оскільки якісні показники ґрунтів навряд чи залишилися на одному і тому ж рівні.

Крім цього, згідно думок експертів, проведення оцінки землі на підставі нової методики за сучасних реалій призведе до деякого (ще більшого) зменшення показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель.

Так, згідно оцінок експертів у масштабах країни рілля подешевшає в середньому з 30,9 до 27,5 тис. грн, багаторічні насадження – з 59,3 до 52,8 тис. грн, сінокоси – з 7,3 до 6,5 тис. грн, а пасовища – з 5,7 до 5,1 тис. грн за гектар. В результаті зміниться і розмір податкових зобов’язань сільськогосподарських виробників, а також орендних платежів.

Для власників і орендодавців земельних ділянок сільськогосподарського призначення дана обставина має негативні наслідки, насамперед через недоотримання ними значної частки грошових доходів в сучасних умовах і обмеження можливостей продажу земельних угідь за високими ринковими цінами, в разі зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Тому, на часі більш доцільним є запровадження методики, яка б базується на розрахунках за показником рівня гумусу ґрунтів, і проводиться в доларовому виразі (оскільки більша частка сільськогосподарської продукції експортується за цінами світового ринку, які є набагато вищими за внутрішні і вимірюються у доларовому еквіваленті). В результаті ми отримаємо щодо грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення набагато більші величини, ніж ті, котрі були використані у наявних методиках. В результаті, землевласник зможе розраховувати на справедливу оцінку власних земельних угідь.

Таким чином, на сучасному етапі проведення земельних реформ важливим є, насамперед, проведення на загальнодержавному рівні, відповідних ґрунтових спостережень, що є визначальними для встановлення справедливих цін на сільськогосподарські угіддя. Ці спостереження будуть важливими і для самих землевласників, які матимуть нагоду оцінити вартість угідь з точки зору їх якісних показників і вибрати чи господарювати на ній самостійно, чи передати у власність (користування) іншим господарюючим суб’єктам.

Отож, ринок землі є потрібним і визначальним для розвитку земельних відносин і країни в цілому, але сьогодні перед запровадженням обігу земель необхідно, насамперед, справедливо за світовими мірками оцінити якість земельних угідь, а також створити відповідні законодавчі механізми для захисту прав землевласників. Тільки тоді можна говорити про продаж сільськогосподарських угідь і необхідність запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення.

Використані джерела:

  1. http://www.appu.org.ua/news/-2017–00004/
  2. http://land.gov.ua/info/informatsiia-pro-normatyvnu-hroshovu-otsinku-zemel-silskohospodarskoho-pryznachennia-01-01-2016/
  3. http://www.golovbukh.ua/article/6056-plata-za-zemlyu-u-2017-rots-rahumo-pravilno
  4. http://www.visnuk.com.ua/uk/news/100004217-z-01-03-2017-r-nova-metodika-normativnoyi-groshovoyi-otsinki-zemel-silgosppriznachennya
  5. https://agropolit.com/spetsproekty/227-yakvirahuvativartist-1-gazemlizanovoyunormativnoyugroshovoyuotsinkoyu

Таблиця 1

Нормативна грошова оцінка ріллі та перелогів в Україні в часовому вимірі, гривень за гектар

№ п/п Назва адміністративно-територіальної одиниці Інформація станом на
01.07.1995 01.01.2001 01.01.2006 01.01.2011 01.01.2015 01.01.2016 01.01.2017
1 Автономна Республіка Крим 4387,00 10602,73 11193,30 14037,82 30789,64 36946,33 36946,33
2 Вінницька 3927,00 9490,96 10019,61 12565,86 27561,18 33073,42 33073,42
3 Волинська 3555,00 8591,92 9070,49 11375,55 24950,35 29939,41 29940,42
4 Дніпропетровська 3862,00 9333,89 9853,79 12358,40 27104,99 32525,99 32525,99
5 Донецька 4138,50 10002,14 10559,26 13242,66 29045,57 34854,68 34854,68
6 Житомирська 2443,70 5903,98 6233,88 7819,84 17150,82 20580,98 20580,98
7 Закарпатська 3132,00 7569,58 7991,20 10021,97 21981,56 26377,87 26377,87
8 Запорізька 4018,00 9710,91 10251,81 12857,08 28198,67 33838,40 33838,40
9 Івано-Франківська 3392,00 8198,46 8652,99 10854,40 23806,35 28567,62 28567,62
10 Київська 3796,00 9174,38 9685,40 12146,72 26641,79 31970,15 31970,15
11 Кіровоградська 3811,00 9210,62 9723,65 12194,69 26747,09 32096,51 32096,51
12 Луганська 3148,90 7610,43 8034,33 10076,07 22099,28 26519,14 26519,14
13 Львівська 3161,00 7639,66 8065,19 10115,20 22185,10 26622,12 26622,12
14 Миколаївська 3130,00 7565,21 7984,63 10016,00 21967,54 26360,16 26360,16
15 Одеська 3338,00 8067,45 8516,81 10681,16 23427,36 28114,23 28114,23
16 Полтавська 4121,00 9829,34 10376,83 13014,40 28543,76 34252,51 34252,51
17 Рівненська 3729,00 9011,00 9513,00 11933,00 26171,55 31406,00 31406,00
18 Сумська 3494,00 8444,48 8914,84 11180,80 24522,22 29426,66 29426,66
19 Тернопільська 3566,87 8620,60 9100,76 11413,51 25033,47 30039,38 30039,38
20 Харківська 3859,70 9336,61 9846,09 12351,04 27088,85 32505,53 32505,53
21 Херсонська 4120,00 9957,43 10512,06 13183,46 28915,72 34698,86 34698,86
22 Хмельницька 4096,00 9899,42 10450,82 13106,66 28747,28 34495,59 34495,59
23 Черкаська 4727,00 11424,44 12060,78 15125,75 33175,94 39810,79 39810,79
24 Чернівецька 4037,00 9756,83 10300,29 12917,87 28333,20 33999,84 33999,84
25 Чернігівська 2900,00 7008,87 7399,27 9279,63 20352,47 24423,15 24423,15
В середньому по Україні: 3675,6 8878,5 9372,4 11754,8 25773,14 30927,77 30937,85