Ринок землі? Прийнято… Як відкладений старт вплине на економіку

307
Фото: © Павло Балюх. Із висоти Підгорянського монастиря, Теребовлянський р-н, Тернопільська обл.

Звершилося! Парламент нарешті ухвалив закон, що скасовує мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. Про це у суспільстві говорили вже давно, а в останні пів року питання «просували» з надмірною настирливістю, розглядали й обговорювали десятки варіантів моделі його запровадження. Однак магічні цифри 2178-10 перекреслили всі можливі сподівання, які за своєю суттю просто відтермінували старт продажу землі, особливо купівлі для товаровиробників. Складається таке враження, що цим документом, з одного боку, дали сигнал зовнішнім партнерам про готовність зняти мораторій, а з іншого – відвели час для розробки удосконаленого механізму реалізації організаційних, правових, кадастрових і фінансових інструментів повноцінного ринку землі.

Що передбачає закон?

Розпочну не з норм законодавчого акту, а умов, у яких приймали документ, адже, навіть після його прийняття, залишився присмак формальності процесу. Поясню чому. Пригадайте, як все розпочиналося. «Турбо-режим» роботи уряду та парламентарів вказував на вирішення питання вже до грудня, але не так склалося, як планували. Очікувано «земельне питання» визвало безліч суперечок між впливовими бізнес-групами та владою, політичних ігор «за кулісами», тиском з боку міжнародних партнерів тощо. Це супроводжувалося відставкою Кабінету Міністрів у два етапи, зміною ключових фігур у ньому та … запровадженням карантину у час поширення епідемії коронавірусу. І ось раптом в останню добу перед днем сміху «слуги народу» таки приймають документ, який нічого спільного з первісним проєктом не має. Складається враження, що найвагомішими аргументами його прийняття було розблокування подальшої співпраці з МВФ, а його зміст насправді означає «паузу» до остаточного варіанту ринку землі. Тож теперішню версію акту можна сприймати як тимчасову, принаймні точно – не остаточну.

Та відкинемо здогадки на другий план і зосередимося на положеннях закону щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення.

Загальну схему «правил гри» щодо прав набуття власності, купівлі земельних ділянок, переліку обмежень і заборон зображено на рис. 1.

До найважливіших положень нової версії закону належать:

1. Ключові дати:

  • 1 липня 2021 року – виникає право придбавати землю лише для фізичних осіб;
  • 1 січня 2024 року – право придбавати землю з’явиться і в так званих «українських» юридичних осіб;
  • 1 січня 2030 року – до цієї дати ціна 1 га земельної ділянки не може бути нижчою вартості нормативної грошової оцінки.

2. Настання права власності. Згідно зі Земельним кодексом України, правом власності на землю можуть користуватися: громадяни України; «українські» підприємства; територіальні громади; держава та банки (у порядку стягнення як предмета застави).

3. Обмеження:

  • розрахунок за ціну землі проводиться у безготівковій формі;
  • фізичні особи можуть придбати до 100 га (до 01.01.2024 р.);
  • юридичні особи можуть придбати до 10000 га (з 01.01.2024 р.);
  • загальна площа ділянок у громадянина не може перевищувати 10000 га;
  • загальна площа ділянок в юрособи може бути не більше загальної площі ділянок, що можуть перебувати у власності всіх учасників, але не більше 10000 га.

4. Заборона:

  • на продаж державних і комунальних земель (можна здавати в оренду);
  • на придбання землі юрособами, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є іноземці (діє до результатів референдуму);
  • для іноземців (навіть після референдуму) стосуватиметься: земель, які розташовані ближче 50 км від кордону; юрособам, засновниками яких є громадяни РФ, терористичних організацій, іноземні держави або невідомі бенефіціари; особам під санкціями та бенефіціарам з офшорних зон; юрособам країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів.

Стосовно цього виникає одразу кілька думок.

Думка 1. Відтермінування впровадження ринку землі, а точніше – права купувати-продавати, лише підтверджує думку, що наступні 14 місяців (а можливо й усі 4 роки) будуть періодом для удосконалення положень законодавства, їхнього уточнення, доповнення, особливо в частині дії геокадастру, механізму кредитування для цих потреб, а також бачення шляхів використання державної та комунальної землі.

Думка 2. Перші офіційні правила купівлі-продажу землі прийнято й деякі з них набудуть чинності з липня наступного року. Це більше нагадує формалізм у цьому питанні, адже придбавати земельні ділянки зможуть лише фізичні особи (до 100 га в одні руки), які стосунку до аграрного сектору можуть і не мати. В цьому, на нашу думку, і полягає чи не найбільший ризик закону. Закон не прописує вимог до громадян України, які матимуть право купувати землю, що може створити умови спекулятивного вторинного ринку з метою її перепродажу у майбутньому за вищими цінами.

Думка 3. Існує також ризик купівлі землі, особливо фізичними особами, за рахунок «сірого» або «чорного» капіталу. Для уникнення негативних наслідків для аграрної галузі варто прописати жорсткі умови підтвердження походження коштів і активів для придбання земельних ділянок.

Позитивним у цьому питанні є норма щодо необхідності проведення розрахунків у безготівковій формі. Це можна розглядати з одночасним відтермінуванням, як період «відбілювання» грошових потоків фізичних осіб і фінансових результатів від виробничої діяльності підприємств для акумулювання необхідного капіталу з метою купівлі землі.

Думка 4. Наявні у законі обмеження щодо володіння юрособами земельними ділянками в межах 10 тис. га провокує невизначеність для них у подальшому господарському обігу (використання) землі. 180 зі 40333 підприємств в Україні обробляють в середньому понад 10 тис. га (3977,6 тис. га або 22,1 тис. га на 1 господарство), а тому вони не зможуть скористатися правом власності на інші 12,1 тис. га (середня розрахункова величина). Відповідно до цього, власники паїв також не зможуть скористатися правом продати земельні ділянки.

Думка 5. Заборону іноземцям придбавати українську землю загалом вважаю правильною, особливо на початковому етапі запуску ринку землі. Таке твердження базується на позиції протекціонізму вітчизняних суб’єктів господарювання з метою надати їм першочергову можливість викупу землі та збереження власної справи. Найбільшого значення це матиме для дрібних і середніх товаровиробників.

З іншого боку, несправедливою є прийнята заборона для тих підприємств, серед засновників яких є іноземці, що обробляють землі багато років, володіють виробничими засобами та за певних умов можуть втратити бізнес на території України.

Думка 6. Окремим блоком запровадження повноцінного ринку землі будуть ділянки державної та комунальної власності, до яких прикута особлива увага суспільства та приватного бізнесу. Попри заборону їхнього продажу існує законопроєкт 3012-1, який таки передбачає продаж після розпаювання серед працівників державних підприємств, соціальної сфери відповідної громади та учасників АТО/ООС у пропорції 40/20/40. Зважаючи на «збуджений» інтерес до 9 млн гектарів і їхнього не зовсім прозорого використання, питання однозначно є відкритим і його бурхливо розглядатимуть надалі.

Думка 7. Визначені законом положення, на наш погляд, потрібно розглядати ширше, адже право купити чи продати – це невелика частка складного всеосяжного процесу використання землі сільськогосподарського призначення. Варто говорити про роль землі у формуванні сприятливого природного середовища; модель розвитку бізнесу зі створенням мотиваційних інструментів і запобіжників раціонального землекористування; перенесення економічних вигод у соціальну площину функціонування сільських територій.

Йдеться про адекватну аграрну політику й ефективну стратегію розвитку аграрного сектору. З цією метою варто прийняти додатково цілу низку законодавчих і нормативних документів. У першій черзі, за висновками експертів, прийняття «чекають» такі законопроекти: 2194 (про процедури передавання земель, децентралізацію управління землями), 2195 (про земельні електронні аукціони), 2370 (про національну інфраструктуру геопросторових даних), 2280 (щодо просторового планування громад), 3205 (про створення та діяльність Фонду гарантування кредитів), 3012-1 (про приватизацію сільгоспугідь державних і комунальних підприємств), 3295 (про створення та діяльність Аграрного реєстру) та 340-IX («антирейдерський закон»).

Можливий вплив на економіку

З усіх можливих векторів розвитку повноцінного ринку землі найважливішим питанням є те, який ефект матиме прийняте рішення на національну економіку, аграрний сектор, сільськогосподарських товаровиробників.

Щодо цього є багато думок (часто протилежних) різних експертів, чиновників і науковців. Їхня суть зводиться до прогнозованого рівня впливу виникнення права власності юридичних осіб та/або іноземців на отримання в майбутньому додаткового ВВП, розвитку малих форм господарювання у селах, фінансово-кредитної системи тощо.

Ми також спробували спроєктувати, що відбудеться з початком відкриття повноцінного ринку землі в реаліях прийнятого закону та за умови її продажу (рис. 2).

Отож, що ми маємо на сьогодні? Банк земельних паїв складає приблизно 28 млн гектарів сільськогосподарських угідь, якими володіють і переважно здають в оренду понад 7 млн осіб (серед них поступово знижується частка первинних одержувачів паїв і навпаки зростає частка їхніх спадкоємців – не жителів сільської місцевості). Крім того, держава з муніципальними громадами володіє приблизно ще 9-ма млн гектарів, але з огляду на незрозумілу ситуацію з продажем цих ділянок, не акцентуватимемо на них свою увагу.

Оціночна середньозважена вартість усієї землі за НГО складає 28 млрд $, що в еквіваленті дорівнює 1 тис. $ за один гектар. Зрозуміло, що ринкова ціна в кожній окремій угоді може бути вищою, але я свідомо обрав нижчу граничну величину (що діятиме до 01.01.2030 р.) для обчислення мінімального ефекту від її купівлі-продажу.

Ефект І етапу – споживання

Первинну вартість землі отримають власники паїв (бо на вторинному ринку підвищену ціну отримають інші особи) у розмірі не менше 28 млрд $ (у середньому по 4 тис. $ на одну особу). Одразу? Впевнений, що ні, адже:

1) право продати не означає обов’язок це робити (частину земель власники таки не продаватимуть);

2) для одночасного придбання усієї землі потрібний капітал, що дорівнює 25 % українського ВВП (або майже 50 % за ринкової ціни 2 тис. $). Таких активів, походження яких можна підтвердити офіційно, ні фізичні, ні юридичні особи не мають, а банківська система теж не володіє такими резервами кредитних ресурсів лише для цього виду операцій. Та й, мабуть, буде дивно сподіватися на те, що будь-який бізнес відмовиться від інвестицій у виробництво й обміняє один вид активу на інший.

Тому ми розглядаємо ситуацію за поміркованим сценарієм, коли до 2030 року паї викуплятимуть пропорційно. У перші 2,5 роки це може бути банк у 8,2 млн га, тобто власники паїв щорічно отримають приблизно 3,3 млрд $. Прогнозуємо такі напрями їхнього використання: заощадження, інвестиції у власну справу та кінцеве споживання. Останні два напрями можна розглядати як потенційне джерело збільшення вітчизняного ВВП (вимірюється вартістю товарів і послуг, виготовлених одиницями для кінцевого використання – ред.), оскільки громадяни можуть створювати власну додану вартість і стимулювати додаткове виробництво товарів і послуг інших галузей для своїх потреб. Їх оцінюємо в межах 1 млрд $ щороку.

Крім того, фізичні особи, які забажають придбати землю, також скористаються послугами банків для отримання позик для цих потреб. Із позицій забезпечення додаткового валового внутрішнього продукту відсотки за позиками й дадуть необхідний ефект. Орієнтовно щорічно ця сума складе від 200 млн $.

Результати першого етапу:

1) земельні ділянки змінять лише власника й це не вплине на господарську діяльність товаровиробників, які продовжать її орендувати;

2) капітал від одних фізичних осіб перейде до інших (до 3,3 млрд $ щорічно). Інвестицій у виробництво не спостерігатимемо;

3) ВВП може додатково зрости (до 1 % в рік) від підвищеного рівня споживання та інвестування власників паїв (до 1 млрд $ щорічно), а також зростання доходів від надання позик банками (до 200 млн $ щороку).

Ефект ІІ етапу – комбінований

На цьому етапі вступлять у гру юридичні особи, найперше – орендарі земельних паїв. За логікою кожне зі 40333 сільськогосподарських підприємств (зокрема й фермерських господарств) для збереження власного бізнесу змушене викупити землю, у разі бажання власників паїв її продати.

За поміркованого сценарію для цього в рік потрібно 3,3 млрд $. Як і на першому етапі капітал трансформується в додаткове ВВП через споживання громадян і позики банків. Однак суттєвою відмінністю ІІ етапу стане перехід земельних ділянок у господарський актив підприємств.

Чи це означає одразу підвищення валового виробництва? Звичайно, що ні, адже з купівлею землі зміниться вид активу: власні або запозичені грошові кошти – на земельні ділянки. Це на пряму аж ніяк не впливатиме на створення додаткової вартості безпосередньо на підприємстві. Вона сформується за двох випадків: підвищення продуктивності та/або реалізаційних цін.

Що стосується землі, то вона згідно з положеннями бухгалтерського обліку належить до основних засобів, а її придбання – це капітальні інвестиції. З цього випливає, що, як і будь-який інший засіб виробництва, вартість землі має переноситися на вартість продукції через нарахований знос (амортизацію). Тут виникає проблема: земля – це відновлювальний та специфічний актив, а тому застосування традиційних методів для відображення зносу не зовсім є можливим. З іншого боку, це приведе до підвищення собівартості с.-г. продукції, але для формування ВВП потрібне підвищення ціни реалізації (бо згідно з методологією обчислення ВВП собівартість розглядається як проміжне споживання і не є доданою вартістю – ред.). Автоматичного підвищення не буде, бо, як відомо, ціни на аграрну продукцію формуються ззовні (часто на світовому ринку), а не на основі витратного способу.

Але для розрахунків ми обрали варіант, коли середньозважений знос становитиме до 6 %, а зростання собівартості пропорційно вплине на збільшення реалізаційних цін. Завдяки накопиченню земельного банку с.-г. підприємствами, сума зносу також зростатиме, тому щорічно це приноситиме від 200 млн $ до 1,2 млрд $.

Результати другого етапу:

1) земельні ділянки змінять власника та стануть господарським активом с.-г. підприємств;

2) капітал переходитиме до власників паїв як від фізичних, так і від юридичних осіб (до 3,3 млрд $ щорічно). Інвестиції у придбання земельних ділянок можуть розглядатися як «виробничі» через призму зносу;

3) ВВП може додатково зрости (до 1,8 % в рік) від отримання додаткової вартості с.-г. продукції (0,2 – 1,2 млрд $ щорічно), підвищеного рівня споживання та інвестування власників паїв (до 1 млрд $ щорічно), а також зростання доходів від надання позик банками (до 200 млн $ щороку).

Висновки

Підсумовуючи розглянуте питання, можна зробити низку висновків.

  1. Обіг земель сільськогосподарського призначення в умовах ринкової економіки має існувати та реалізовувати право приватної власності осіб повною мірою. Відкриття права продажу земель сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року передбачає лише право, а не обов’язок.
  2. Таке право накладає і свій відбиток на будь-які прогнози (моделі) тощо, власне й у цій статті. Чи готові власники паїв продати такий цінний актив і отримати одномоментно 1-2тис.$ за один гектар? Чи продовжувати здавати в оренду та за 5-7 років отримати сумарно орендну плату, що еквівалентна вартості землі?
  3. Це підтверджує думку про те, що старт продажу земель с.-г. призначення не може бути самоціллю ринку, а навпаки – кінцева мета аграрної політики та ефективної стратегії розвитку аграрного сектору України.
  4. Повноцінний ринок землі має реалізуватися за допомогою розробки законодавчої бази та механізму її використання (за економічною, соціальною та екологічною складовою).
  5. Пріоритетним правом купівлі землі сільськогосподарського призначення мають користатися суб’єкти аграрного сектору економіки всіх форм, які функціонують на території громади та відповідають таким критеріям: займаються сільськогосподарським виробництвом не менше останніх 3-ох років; вид економічної діяльності у сільському господарстві має бути основним; для фізичних осіб можливе введення обов’язкової наявності аграрної освіти; претендент на купівлю має мати зобов’язання не менше наступних 5років займатися сільськогосподарським виробництвом без права зміни цільового призначення землі; потрібно прописати заборону відчужувати землю іншим особам, які не відповідають вищенаведеним критеріям.
  6. Для ефективного використання землі держава має створити рівні та сприятливі умови ведення бізнесу (зокрема й кредитування) з урахуванням дотримання екологічних і соціальних стандартів діяльності, а також прописати чіткі умови для підтвердження походження кошів для придбання землі.
  7. Найближчим часом потрібно розробити механізм використання державної та комунальної землі, а також умови господарювання для іноземних осіб, які вже орендують земельні ділянки, для чіткого розуміння стратегії розвитку сільськогосподарської галузі.

Лише за цих умов ринок земель сільськогосподарського призначення матиме право на існування та позитивно впливатиме на розвиток бізнесу, територій, агросфери, суспільства та держави загалом.

© Сава Андрій,

д. е. н., с. н .с., заст. директора з наукової роботи

Тернопільська державна сільськогосподарська дослідна станція ІКСГП НААН

У статті використано  джерела:

https://rada.gov.ua, http://www.ukrstat.gov.ua, https://uk.wikipedia.org, https://www.epravda.com.ua, http://unews.today, https://ua.korrespondent.net, https://voxukraine.org , https://agropolit.com