За кулісами земельного бізнесу: розмова з гендиректором онлайн-маркету землі «Доброзем»

Земельна реформа в Україні є однією з найбільш обговорюваних тем у сучасному політичному дискурсі. Десятиліттями ця проблема залишалася на порозі важливих реформ, і тільки недавно країна взялася за її реалізацію.

У 2021 році в Україні було прийнято рішення скасувати довгостроковий мораторій на продаж сільськогосподарських земельних ділянок. Цей мораторій існував протягом понад 20 років, ухвалений ще в 2001 році, і був продовжений 10 разів. Його скасування стало однією з ключових історичних подій в рамках земельної реформи в Україні.

Скасування мораторію означало, що тепер сільськогосподарські землі можуть бути вільно куплені та продані на відкритому ринку. Це рішення викликало значний обсяг дискусій та дебатів у суспільстві, оскільки було обурення збоку тих, хто переймався можливими наслідками для сільськогосподарської галузі та місцевих громад. Однак для інших це був крок до більшої прозорості та можливості використання земельних ресурсів для розвитку.

Наприкінці літа 2021 року, після скасування мораторію, було вирішено відкрити можливість реєстрації земельних угод. Попри це, перші фактичні угоди щодо купівлі-продажу земельних ділянок були укладені трохи пізніше.

Наразі на ринку спостерігається збільшена активність укладання угод щодо купівлі-продажу земельних ділянок, яка спричинена відкриттям можливостей для фермерів, інвесторів та інших зацікавлених сторін. Зростання інтересу до земельних ресурсів також стимулює розвиток сільського господарства та інвестицій у сільські території.

Однак із збільшенням активності на ринку виникають і нові виклики. Наприклад, необхідно забезпечити ефективний механізм регулювання та контролю за використанням земельних ресурсів, щоб уникнути негативних наслідків для середовища та місцевих громад. Також важливо враховувати інтереси малопривілейованих шарів населення та забезпечити їхню участь у процесах, пов’язаних з розвитком ринку землі.

Отже, ринок землі в Україні перебуває у періоді активних змін і потребує уважного регулювання та управління для забезпечення сталого розвитку сільськогосподарського сектору та збереження природних ресурсів.

Детальніше про це ми поспілкувалися з генеральним директором онлайн-маркету землі «Доброзем» Романом Барало.

– Пане Романе, насамперед, розкажіть, що ж таке «Доброзем» та як виникла ідея створення маркетплейсу?

– «Доброзем» – це перший маркет землі в Україні! Ідея створення виникла ще в 2019 році після розуміння що буде запуск ринку землі, з урахуванням того, що аграрний сектор вже був досить розвинений та сформований, і ми перебували в ТОП 10 світових експортерів. З іншого боку, майже 30 років власники землі були позбавлені права продати свої земельні ділянки, відповідно, ми розуміли, що цей сектор потрібно закрити і надавати якісні послуги як для продавців, так і для покупців. Тож поставили собі за мету стати першим українським маркетом землі, де можна зручно і безпечно продавати, купувати та інвестувати в землю сільськогосподарського призначення.

Станом на сьогодні ми маємо найбільшу кількість з пропозиції продажу сільськогосподарської землі. Це підтверджує, що наші ідеї, які ми розробляли, починаючи з 2019 року,  – втілені в життя!

– Хто є вашими клієнтами?

– Нашими клієнтами є продавці, покупці, а також агровиробники, котрі безпосередньо працюють на землі.

З продавцями все просто та зрозуміло: людина звернулася з бажанням продати земельну ділянку, отримала консультацію, як саме відбувається процес продажу, дочекалася пропозицій від покупців, обрала найкращий варіант та продала земельну ділянку безпечно і за найвигіднішою ціною.

Покупці ж мають доступ до найбільшої бази земельних ділянок, які продаються, та мають змогу обрати бажану ділянку за своїми критеріями. Це може бути площа ділянки, бюджет інвестиції, регіон, тощо. Ми, зі свого боку, робимо повний цикл роботи, щоб це було максимально комфортно, безпечно та зрозуміло для обох сторін.

Щодо агровиробників, то на початку ми мали лише дві сторони: Продавець та Покупець, але з часом діловий досвід вніс свої корективи в цей ринок і наразі ми активно співпрацюємо з сільгоспвиробниками, в тому числі з великими агрохолдингами, адже механізм, який ми запропонували, дозволяє аграріям зберігати свій земельний банк, не відволікаючи власні ресурси від бізнесу.

– Які саме послуги маркет надає фізичним та юридичним особам, враховуючи, що останнім з 1 січня 2024 року теж дозволено купувати землю?

– Фізичні особи, не зважаючи на те,що вони є продавцями чи покупцями, отримують нашу компетенцію, наші знання, досвід. Ми забезпечуємо, з однієї сторони, збереження інтересів продавця, аби він отримав найкращу ціну, з іншої ж сторони, покупцю ми гарантуємо юридичну безпеку, підготовку та ведення угоди. Тобто, все робиться таким чином, щоб угода купівлі-продажу була максимально зручною для обох сторін.

Для юридичних осіб пакетно все виглядає аналогічно як і для фізичних осіб, змінюється лише порядок перевірок та підготовки до проведення угоди.

На жаль, за через війну купівель-на спроможність агровиробників значно впала, в зв’язку з цим ми даємо можливість юридичним особам не відволікати власні ресурси від бізнесу, що надзвичайно вигідно, забезпечуючи такі умови, які дозволяють їм зберегти земельний банк. Пролонгація договорів оренди відбувається паралельно з купівлею-продажем земельних ділянок.

– Як ви визначаєте потенціал зростання вартості земельних ділянок?

– Безумовно, ми бачимо цей потенціал зростання. Українці роблять вибір у бік інвестування саме в українську землю, з кожним роком цей актив набуває більших переваг, порівняно з іншими. За даними Міністерства аграрної політики, ціна виросла на 20%, не дивлячись на війну. Тому наш прогноз –тенденція буде продовжуватись, найкращим орієнтиром може бути вартість землі в європейських країнах, що вдвічі-втричі вища, ніж в Україні станом на сьогодні.

– Які основні фактори впливають на визначення цінової політики при купівлі та продажу земель?

– Основним фактором є ціна земельної ділянки, а вона формується з суми орендної плати, яка є в діапазоні 100-250 доларів за гектар, що прямопропорційно визначає якість ґрунтів. Тобто, чим вища орендна плата, тим більша вартість земельної ділянки.

– Яка сьогодні середня вартість гектара?

– Станом на початок 2024 року, середня вартість варіюється від 1900 до 2500 доларів за 1 гектар землі, залежно від регіону та якості ґрунтів.

– В якому регіоні України укладається найбільше угод купівлі-продажу земельних ділянок? З чим це пов’язано?

– Можна виділити два фактори: це кількість пропозицій у тому чи іншому регіоні, та готовність людей (інвесторів) купувати в цьому регіоні. Наприклад, до війни у Чернігівській та Сумській областях були регіони з найбільшою кількістю бажаючих купувати землю, але фактор війни та ризиків все суттєво змінив. Сьогодні досить велика частина попиту припадає на Київську, Черкаську, Вінницьку та Полтавську області.

– На Вашу думку, чи варто купувати землі в Україні під час війни?

– На момент відкриття ринку землі в 2021 році – це було відкриття найпотужнішого ринку в світі щодо якості та кількості сільськогосподарської землі, і ціна перебувала на своєму мінімальному порозі. Та навіть попри війну за цей період вартість зросла на 30%, і продовжує рости. Важливо зазначити ще той фактор, що в неї відсутня амортизація та можливість фактично знищити цей актив, тобто це інвестиція з мінімальними ризиками. Тому якщо ви бачите своє майбутнє в нашій країні, то зараз саме той час, коли потрібно інвестувати саме в українську землю.

– Для прикладу, проста літня людина з села хоче продати свій пай, але не знає, як це зробити, не користується інтернетом тощо. Як їй дізнатися і здійснити продаж через вашу компанію?

– Ми ведемо досить розгалужено рекламну кампанію, в тому числі в друкованих ЗМІ, для того, щоб будь яка людина могла ознайомитись з пропозиціями нашої компанії або просто оцінити свою земельну ділянку. Нам дуже приємно, що різні фізичні та юридичні особи орієнтуються на сайт нашої компанії, як на джерело визначення вартості землі в регіоні. Наша професійна команда завжди на зв’язку в будь який зручний спосіб для людей, і з радістю надасть відповіді на всі запитання.

– Як забезпечуєте прозорість угод купівлі-продажу?

– Згідно вимогам чинного законодавства, угоди купівлі продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення відбуваються виключно в безготівковій формі, нотаріус реєструє право власності на покупця лише після повної оплати, тому така структура ведення угоди купівлі-продажу дозволяє прозоро купувати та продавати.

– Які перспективи Ви бачите на ринку земель у найближчому майбутньому та як вони впливають на Ваші стратегії?

– Ми віримо в перемогу нашої держави, в силу нашої армії, в перспективу економічного відродження аграрного сектору, оскільки він є флагманом. Відповідно, земля як актив буде зростати «можливо» навіть темпами, яких ми не очікуємо. Тому закликаємо всіх українців інвестувати в українську землю та запрошуємо всіх агровиробників до співпраці з нашою компанією.

Анна Артим

Якщо ви зацікавлені у співпраці з Доброзем, звертайтесь
на гарячу лінію за безкоштовною консультацією:
Vodafone +380990008651,
Kyivstar +380670095160,
Lifecell +380937598650.