Новини, Рослинництво

Наступні етапи ринку землі: дерегуляція, децетралізація і консолідація

26.06.2021

Усе ближче ми наближаємося до знаменної та історичної дати щодо відкриття ринку землі, а точніше – початку права і можливості власникам паїв продавати земельні ділянки, як і будь-яке приватне майно. У попередніх статтях (випуск №4 за 2020 рік) ми відзначали, що прийняття закону щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення лише є першим кроком до реалізації повноцінного механізму запровадження ринку. Необхідними є ще прийняття низки законодавчих і нормативних актів. І ось нещодавно у парламенті ухвалили два з них, а урядовці приготували ще один. Спробуємо їх проаналізувати…

Дерегуляція…

Йдеться про законопроєкт за номером 2194, який стосується процедури передавання земель, децентралізації управління землями. Після розгляду понад трьох тисяч поправок його таки прийняли. До основних постулатів цього документу можна віднести:

1) Передача земель державної власності у комунальну.

2) Запровадження проведення аукціонів.

3) Спрощення процедури ведення документації землеустрою.

4) Підвищення якості та рівня захищеності фахівців із землеустрою.

5) Зниження рівня регуляції з боку державних органів.

6) Забезпечення переважного права викупу землі.

У багатьох ЗМІ ця новина пролунала під гаслом «децентралізації» земельної реформи, хоча більшість частин документу стосується змін законодавчого поля у сфері власне регулювання земельних відносин, зокрема, що стосується спрощення процедурних питань ведення документації із землеустрою, уникнення надмірного контролю з боку державних органів, підвищення якості роботи спеціалістів у цій сфері тощо.

Це не може повною мірою стосуватися поняття «децентралізація», бо передавання прав чи повноважень управляти певними об’єктами чи процесами за принципом «від центру до низу» не повинно означати хаотичне розпорядження земельними ділянками, що не належать до приватної власності, будь якими особами. Питання у тому, хто приймає рішення щодо дій, пов’язаних із земельної ділянкою. Так ось, управління приватною власністю – не є частиною децентралізації. У випадку комунальної власності – відповідні органи місцевого самоврядування за територіальним принципом. Що стосується державної власності, то тут необхідно розмежовувати ті землі, які належать на праві постійного користування певним організаціям, установам при відповідному відомстві чи міністерстві, а також землі в підпорядкуванні регіональних представництв державної влади, в т.ч. землі запасу. Передавання повноважень управляти ними власне і визначено політикою децентралізації: від держави до громад.

Інші питання чітко вказують на процес дерегуляції земельних відносин, що передбачає усунення надмірного впливу центральних органів влади на прийняття рішень стосовно конкретних земельних ділянок. Їхня функція полягає у формуванні чіткого законодавчого поля для діяльності учасників цих відносин та визначення відповідальності за вчинені дії.

Зрозуміло, що для цього існує необхідність прийняття цілої низки законопроєктів: 2195 (про земельні електронні аукціони – законопроєкт прийнято за основу у кінці травня поточного року – прим. ред.), 2370 (про національну інфраструктуру геопросторових даних), 2280 (щодо просторового планування громад), 3205 (про створення та діяльність Фонду гарантування кредитів), 3012-1 (про приватизацію сільгоспугідь державних та комунальних підприємств), 3295 (про створення та діяльність Аграрного реєстру) та 340-IX («антирейдерський закон»).

А головне їх чітке виконання та контроль за додержанням у майбутньому.

Державна земля…

Тому дещо дивує позиціювання такого пункту як передача земель державної власності у комунальну на перше місце пріоритетності. Зрозуміло, що тема болюча і надзвичайно актуальна, особливо в умовах створення нових територіальних утворень. Адже початок процесу децентралізації виглядав дещо викривленим – новоутворені громади не мали ні можливості впливати на формування власних бюджетів, ані фактично розпоряджатися комунальним майном, в т.ч. землею. Це пов’язано із відсутністю і дотепер законодавчого інструментарію ефективного управління чи планування в територіальних громадах.

Але повернімося до передачі державної землі.

За останніми даними Державної служби статистики, в Україні існує 10,4 млн гектарів землі державної власності, хоча згідно результатів інвентаризації Держгеокадастру майже 5 мільйонів гектарів знаходяться невідомо у чиїй власності. Крім того, майже 4 млн га уже передано або готується до передачі територіальним громадам; 0,69 млн га протягом останніх 8 років були передані у приватну власність через процедуру безоплатної приватизації, а також 0,75 млн га залишається у віданні відомств і міністерств.

Тому, перше, необхідно нарешті навести лад із обліком земель, і не лише державної чи комунальної власності. Тут власне не проблема у надмірній централізації чи існуючій децентралізації, а в чіткому і прозорому управлінні. Ось тут і мають допомогти прийняті закони щодо оцифрування кадастру (реєстру) земель; проведення відкритих і прозорих аукціонів з продажу, оренди земельних ділянок; визначення чітких правил землекористування та контролю за ними.

Друге, надмірність уваги щодо земель, які перебувають
у віданні різних державних підприємств та організацій. Йдеться про землі сільськогосподарського призначення НААН у розмірі 354 тис га, Мінекономіки – 178 тис га, Міносвіти – 77 тис га, Міноборони – 42 тис га, Пенітенціарної служби – 35 тис га, Держлісагенства – 21 тис га, Фонду держмайна – 14 тис га тощо.

Згідно Закону 2194 всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, будуть передані до  комунальної власності, крім земель із вищевказаного списку, включаючи заповідні території і землі не лише «аграрної», а й усіх академій наук України.

Тут виникає інше питання – необхідності приватизації (в першу чергу працівниками та представниками відповідних громад) державної власності, визначення його механізму тощо. Звичайно, питання дискусійне, потребує окремого законодавчого регулювання та є на порядку денному.

Консолідація…

Його можна поєднати із останнім пунктом нововведень, вказаних у законопроєкті 2194, – забезпечення переважного права викупу землі. Чому? Відповідь очевидна – з початку 2024 року, коли юридичні особи отримають право придбавати земельні ділянки, вони будуть намагатися скористатися таким правом. Виглядає це логічним з огляду на захист своїх інтересів з ведення бізнесу. Про це ми також писали на сторінках журналу (випуск №9 за 2019 рік).

Згідно норм усі орендарі угідь сільськогосподарського призначення знаходяться у другій черзі після суб’єктів видобування корисних копалин щодо переважного права викупу. Скористатися вони можуть ним із дотриманням наступним вимог: якщо сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а в разі продажу на аукціоні (земельних торгах) – якщо його пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

З іншого боку, треба розуміти, що діючий на сьогодні!!! (бо не має жодної гарантії, що до 2024 року законодавство змінять – прим. ред.) закон про обіг земель сільськогосподарського призначення визначає обмеження у 10 тисяч гектар на одну юридичну особу. Тому підприємства будуть також мати можливість переуступки першочергового права викупу земельних ділянок іншій особі. Такою особою може бути виключно фізична особа – громадянин України. Крім цього, нормами закону також передбачені інші «запобіжники»: переуступка можлива лише одноразово; третій особі неможливо передати таке право; про реалізацію такого права необхідно завчасно повідомити організатора торгів; розрахунки проводяться виключно безготівковим способом із підтвердженням походження коштів; нотаріальне посвідчення дій. Вважаємо їх достатніми аргументами у недопущенні зловживань у цій сфері.

Ключовим у цьому процесі є бажання урядовців реалізувати нововведення щодо консолідації земель, у тому числі в обов’язковому порядку через рішення суду. З цією метою розроблений законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань консолідації земель». Документ передбачає удосконалити правове регулювання відносин щодо консолідації земель, передусім сільськогосподарського призначення. Тобто додається норма Земельного кодексу України про те, що власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення має право звернутися до суду з позовом про обмін суміжної земельної ділянки на іншу рівноцінну земельну ділянку. При цьому позивач повинен внести на депозитний рахунок суду суму, рівноцінну для відшкодування збитків, що будуть заподіяні відповідачу обміном. Таким чином, встановлюється правило про примусову консолідацію на основі права власності.

Запропоновані зміни матимуть чи не найбільший резонанс у суспільстві, оскільки можуть розглядатися як потенційні маніпуляції з боку теперішніх орендарів стосовно власників паїв. Адже у такий спосіб право продавати перетвориться у необхідність для останніх учасників земельних відносин. Враховуючи їх низьку обізнаність у тонкощах права, відсутність фінансової можливості в отриманні професійної юридичної допомоги, а також значну недовіру до судової системи, такий сценарій може носити доволі реалістичний характер.

З іншого боку, варто зрозуміти і логіку товаровиробників, адже за «принципового» рішення одного із пайовиків чи їх групи вийти із договору оренди, відмови продавати чи бажанні самостійно займатися сільськогосподарським виробництвом на ділянці, яка знаходиться у середині земельного масиву, спричинить проблеми для обох сторін.

Тому, вважаємо, що для пошуку консенсусу у задоволенні інтересів продавців і покупців землі, для мінімізації ризиків допущення зловживань, необхідно прописувати додаткові запобіжники:

  • обмін на рівноцінну ділянку за якісними показниками та грошовим вимірником;
  • частка орендаря, якою він володіє із цього земельного масиву – 50, 75, чи 90 %;
  • схема розташування земельних ділянок, за якої орендарю дозволяється звертатися до суду;
  • грошова компенсація при викупі на рівні ринкової (експертної) оцінки;
  • термін дії такого «примусового» обміну/продажу земельної ділянки тощо.

Звичайно, для таких господарських операцій законодавчі акти доповнять нормами щодо обов’язкового ведення відповідної землевпорядної документації.

Зрештою, запропоновані норми законодавства є поки що лише проєктом, а за процесом їх прийняття та впливу на аграрний сектор необхідно уважно слідкувати. Адже вони матимуть визначальну роль у формуванні ефективних земельних відносин та розвитку сільськогосподарської галузі.

Підготував
Сава Андрій, д.е.н., с.н.с.
У статті використано наступні джерела:
https://rada.gov.ua, http://www.ukrstat.gov.ua, http://land.gov.ua,
https://agro.me.gov.ua, http:// epravda.com.ua

Залишити коментар: